Erzielt ein Rentner aus der Vermietung eines Hauses oder einer Ferienwohnung Mieteinnahmen, gehören diese gemäß § 2 Absatz 1 Nr. 6 EStG (Einkommensteuergesetz) zu den Einkünften, die der Einkommensteuer unterliegen. Die Mieteinnahmen müssen aber nicht zwangsläufig versteuert werden.
Rente: Mieteinnahmen richtig versteuern
Das Einkommen, das eine steuerpflichtige Person jährlich erzielt, ist bis zu einem bestimmten Betrag komplett steuerfrei. Diese Grenze wird durch den Grundfreibetrag markiert. Für das Steuerjahr 2019 wurde der Grundfreibetrag auf 9.168 EUR festgelegt. In diesem Jahr wurde der Grundfreibetrag auf 9.408 EUR angehoben. Werden Rentner mit ihrem Ehepartner gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagt, gelten jeweils die doppelten Beträge. Für die Prüfung, ob der Grundfreibetrag überschritten wurde, werden alle Einkünfte, die der Einkommensteuer unterliegen (§ 2 EStG) herangezogen.
- Beispiel:
Ein Rentner wird gemeinsam mit seiner Ehefrau zur Einkommensteuer veranlagt. Ihre steuerpflichtigen Renteneinkünfte betrugen im Jahr 2019 insgesamt 18.000 EUR. Weitere Einkünfte haben sie im Jahr 2019 nicht. Der Grundfreibetrag lag für zusammenveranlagte Eheleute im Jahr 2019 bei insgesamt 18.816 EUR. Daher müssen in diesem Fall keine Einkünfte versteuert werden.
- Abwandlung:
Zusätzlich zu den Renteneinkünften bezog das Ehepaar im Jahr 2019 Einkünfte aus der Vermietung einer Ferienwohnung von insgesamt 2.400 EUR. Für die Prüfung, ob der Grundfreibetrag überschritten wurde, werden die Renteneinkünfte und die Mieteinkünfte addiert. Es ergibt sich eine Summe von 20.400 EUR. Da der Grundfreibetrag hier überschritten wurde, müssen alle Einkünfte versteuert werden.
Mieteinkünfte: Die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung für Rentner
Für die Besteuerung werden alle Mieteinnahmen herangezogen. Diese entstehen aus der Vermietung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung und bei der Verpachtung von Grundstücken. Möchte ein Rentnerehepaar ein Zimmer in der eigenen Wohnung untervermieten, handelt es sich ebenfalls um steuerpflichtige Mieteinkünfte, wenn der Grundfreibetrag überschritten wurde.
Welche Ausgaben mindern die Mieteinkünfte?
Steuerlich wird zwischen Mieteinnahmen und Mieteinkünften unterschieden. Die Ermittlung der Mieteinkünfte sieht vor, dass die Mieteinnahmen um die Ausgaben gemindert werden können, die mit der Vermietung des Hauses oder der Wohnung in Zusammenhang stehen. Das Steuerrecht spricht in diesem Fall von Werbungskosten. Neben den laufenden Kosten für Strom, Wasser und Heizung, rechnen hierzu auch die Grundsteuer und alle Renovierungskosten, die der Vermieter für die vermietete Wohnung aufgewendet hat. Außerdem kann der Vermieter die Abschreibung auf das Gebäude oder die Wohnung als Werbungskosten absetzen.
Die Abschreibung bezieht sich auf die Anschaffungskosten, die der Vermieter für die Wohnung aufgewendet hat. Bei der Verteilung der Anschaffungskosten auf die Nutzungsdauer sind die speziellen Regeln der Gebäudeabschreibung zu beachten. Wird nur ein Zimmer oder eine Etage in einem Zweifamilienhaus vermietet, müssen die Werbungskosten anhand der Wohnfläche aufgeteilt werden. Wichtig für die Berücksichtigung als Werbungskosten ist es, dass der Vermieter die Kosten selber getragen und nicht auf den Mieter der Wohnung umgelegt hat.
Rente: Ist die Vermietung von Wohnraum umsatzsteuerpflichtig?
Nein, im Umsatzsteuergesetz ist geregelt, dass ein Vermieter für die Vermietung von Wohnraum keine Umsatzsteuer erheben muss. Anders sieht dies aus, wenn eine Gewerbeimmobilie (ein Büro oder eine Lagerhalle) vermietet wird. In diesem Fall kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren. Dies bedeutet, dass auf die Nettomiete die Umsatzsteuer von derzeit 19% erhoben wird. Für den Vermieter lohnt sich dies dann, wenn er selber hohe Anschaffungskosten hatte. Die Umsatzsteuer, die ihm mit der Stromrechnung oder von einem Handwerker in Rechnung gestellt wurde, kann er mit der Umsatzsteuer aus dem Mietvertrag errechnen. Unter Umständen kann sich hieraus ein Guthaben ergeben.
Was bedeutet Liebhaberei?
Übersteigen die Aufwendungen die Mieteinnahmen, entsteht aus der Vermietung ein Verlust. Diesen Verlust kann der Rentner mit seinen steuerpflichtigen Renteneinkünften verrechnen. Dies geschieht durch den Ansatz des Verlusts in der Einkommensteuererklärung. Für den Rentner ist dies mit dem Vorteil verbunden, dass als Bemessungsgrundlage ein geringeres zu versteuerndes Einkommen ermittelt wird und er weniger Steuern zu zahlen hat. Erzielt ein Rentner mehrere Jahre hintereinander einen Verlust, könnte das Finanzamt Liebhaberei annehmen. Dies bedeutet, dass für die Erzielung der Einnahmen die Gewinnerzielungsabsicht fehlt.
Das Finanzamt geht z.B. von Liebhaberei aus, wenn die Quadratmetermiete für das vermietete Objekt unter der für die Region ortsüblichen Miete liegt. Die Mieteinnahmen müssen in diesem Fall nicht versteuert werden. Die im Zusammenhang mit der Vermietung entstandenen Kosten dürfen aber auch nicht geltend gemacht werden.
Beim Verkauf des Wohnobjekts gilt eine Spekulationsfrist
Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung wird steuerrechtlich als ein privates Veräußerungsgeschäft angesehen, das ebenfalls der Einkommensteuer unterliegt. Von diesem Grundsatz gibt es zwei Ausnahmen.
- Ausnahme 1: Das Wohnobjekt wurde ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt
Für Hauseigentümer, die ein Haus verkaufen, in dem sie allein oder mit ihrer Familie gelebt haben, gilt eine Sonderregelung. Der Verkauf der Immobilie ist komplett steuerfrei.
- Ausnahme 2: Die Spekulationsfrist ist abgelaufen
Der Vermieter eines Hauses oder einer Wohnung muss den Veräußerungserlös nicht versteuern, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Entscheidend sind die Daten der Anschaffung und des Verkaufs. Liegt die Anschaffung eines vermieteten Wohnobjekts um mehr als zehn Jahre zurück, unterliegt der Veräußerungserlös nicht der Besteuerung. Liegt zwischen Kauf und Verkauf ein Zeitraum von unter zehn Jahren, muss der Veräußerungserlös versteuert werden. Der Veräußerungserlös ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der fortgeführten Anschaffungskosten und anderen Aufwendungen, die mit dem Verkauf in Zusammenhang stehen.
Dies können z.B. Kosten für die Inserate sein, die die Interessenten auf den Wohnungsverkauf hinweisen sollen. Die fortgeführten Anschaffungskosten ergeben sich, wenn der Kaufpreis der Immobilie um die jährlichen Abschreibungen gemindert wird.
