Es gibt selbstverständlich Gesetze, denn so einfach ist es nicht, den Mieter zum sofortigen Auszug zu bewegen. Für den Mieter ist es beruhigend, „Kauf bricht nicht Miete“. Der neue Hausbesitzer bemüht sich um Problemlösungen.
Mieter will trotz Hausverkauf nicht ausziehen? Das muss man beachten
Grundsätzlich ist bei einem Hauskauf nicht gleichzeitig der bestehende Mietvertrag ungültig. Der Mietvertrag bleibt mit den Bedingungen erhalten, wie dieser mit dem Vorbesitzer abgeschlossen wurde. Mit anderen Worten, der neue Hausbesitzer kann nicht grundlos die Miete erhöhen bzw. dem Mieter fristlos kündigen. Allerdings gibt es Gründe für eine fristlose Kündigung:
- Wenn der Mieter in Zahlungsverzug ist – und zwar bis zu zwei Monatsmieten
- gegen Klauseln des Mietvertrages verstößt
- den Hausfrieden stört
Bleibt der alte Mietvertrag in Kraft?
Ja, auch wenn für den neuen Eigentümer eventuell Nachteile entstehen. Die Kautionsübertragung ist ebenfalls vorgeschrieben. Die Eigenbedarfskündigung ist ein triftiger Grund. Allerdings sind die im Mietvertrag enthaltenen Kündigungsfristen einzuhalten. Es gibt gesetzliche Fristen, falls im Mietvertrag nichts festgelegt wurde:
- Die Dauer des Mietverhältnisses bis zu 5 Jahren: Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate jeweils zum Monatsende
- Wenn der Mieter länger als 5 Jahre bis 8 Jahre im Haus wohnte, erstreckt sich die Kündigungsfrist auf 6 Monate
- Der Mietvertrag, der länger als 8 Jahre besteht, beinhaltet die gesetzliche Kündigungsfrist von 9 Monaten
Wann ist der Eigenbedarf nicht akzeptabel?
Sicherlich überlegt der neue Eigentümer, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu erwirken. Falls der Eigentümer den Eigenbedarf vorgeschoben hat, nur um den Mieter sozusagen „loszuwerden“, gilt dieser Kündigungsgrund nicht.
Hausverkauf und der Mieter will nicht ausziehen: Rechte des neuen Eigentümers
Sträubt sich der Mieter, die wirksame Kündigung zu akzeptieren und macht keine Anstalten auszuziehen, kann der neue Besitzer einen Räumungstitel erwerben. Das ist allerdings nicht automatisch erfolgreich. Der Räumungstitel kommt nur dann zustande, wenn beim Amtsgericht die Räumungsklage veranlasst wurde. Die Kosten sind vom Vermieter zu tragen.
Der Vermieter darf die Räumung nicht selbst vornehmen
Nach der Räumungsfrist, die bis zu einem Jahr betragen kann, ist der Gerichtsvollzieher berechtigt, den Titel zu vollstrecken. In den Gesetzen ist verankert, ob ein Härtefall vorliegt. Dann wird es nichts mit der Räumung. Härtefälle sind beispielsweise, wenn der Mieter krank ist und ein Umzug nicht zumutbar ist, das kann auch aufgrund des hohen Alters der Fall sein. Im Juristendeutsch wird von „Umzugsunfähigkeit“ gesprochen. Weitere Härtefälle sind anerkannt:
- Mangel an Ersatzwohnraum
- wenn der Mieter Kinder hat, entstehende Probleme des Schulwechsels oder Kindergartenwechsels
- zu geringes Einkommen: Ein Umzug kann aus Kostengründen nicht durchgeführt werden
Das Gesetz schützt den Mieter. Zumindest der vorübergehende Verbleib in der Mietwohnung ist gewährleistet. Wenn die Räumungsfrist in Kraft tritt, ist der Mietvertrag beendet. Demnach müsste der Mieter keine Miete zahlen, allerdings eine „Nutzungsentschädigung“, die der vereinbarten Miete entspricht bzw. der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Räumungsklage ist in jedem Falle der letzte Weg. Sollte der Mieter innerhalb der Kündigungsfristen keine Wohnung finden, kann er nicht ausziehen. Es gibt kein Gesetzt, welches beinhaltet, den Mieter mit oder ohne Familie auf die Straße zu setzen. Der Vermieter kann eventuell Ausschau nach einer angemessenen Ersatzwohnung halten. „Angemessen“ hängt vom Einzelfall ab. Die Kriterien hierfür sind:
- Größe
- Ausstattung der Ersatzwohnung
- sozialdemografische Lage
- Höhe der Miete
- aktueller Zustand der Ersatzwohnung
Das Gericht gewährt in puncto Räumungsurteil eine Räumungsfrist, was keinesfalls mit der Verlängerung des Mietvertrages gleichzusetzen ist. Es ist allerdings zu beweisen, dass sich der Mieter um Ersatzwohnungen bemüht und keine findet. Er muss Beweise erbringen, die mündliche Aussage genügt nicht.
Mieter wohnen noch im Haus und wollen trotz Hausverkauf nicht ausziehen: Eine Kaufpreisreduzierung ist zu erwägen
Der Vermieter sollte vor dem Verkauf versuchen, den Mieter zum Auszug zu bewegen. Die Möglichkeit besteht, dass der Mieter selbst das Haus oder die Wohnung erwerben will, das wäre eine einfache Lösung, ist aber in der Realität seltener. Der Mieter hat jedoch das Vorkaufsrecht. Das Angebot einer Ablösesumme ist durchaus erfolgreich. Einige Vermieter übernehmen oder beteiligen sich an den Umzugskosten, auch diese Möglichkeit ist für viele Mieter akzeptabel. Das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer bzw. Vermieter bleibt grundsätzlich bestehen. Ein neuer Mietvertrag kann aufgrund des Hausverkaufs nicht abgeschlossen werden. Mieterhöhungen sind nach den gesetzlichen Richtlinien zulässig.
Welchen Nutzen hat der unbefristete Mietvertrag für den Mieter?
Der unbefristete Mietvertrag enthält keine Mietdauer. Der neue Eigentümer hat Erfolg mit der Kündigung, wenn er Eigenbedarf anmeldet. Bei einem befristeten Mietvertrag ist es nicht üblich, Eigenbedarf anzumelden, denn der Mieter muss sowieso nach Beendigung der Laufzeit ausziehen. Allerdings gilt auch hier das Gesetz, Mietkündigung wegen Eigenbedarf muss der Wahrheit entsprechen, anders ausgedrückt der Eigentümer muss beweisen, dass tatsächlich Eigenbedarf besteht. Ist dies nicht der Fall ist die Kündigung unwirksam.
Ein Haus mit Mietern zu kaufen ist oft risikoreich
Ein Beispiel erläutert die möglichen Situationen. Der Mieter wohnt seit 20 Jahren im Haus und hat somit eine Kündigungsfrist von 9 Monaten. Daran ist nichts zu rütteln, der neue Eigentümer muss mindestens 9 Monate warten. Der Verkäufer legt dem neuen Eigentümer nahe, den Mieter zu kündigen. Mietkündigung wegen Eigenbedarf waren beim vorherigen Hausbesitzer erfolglos. Der Mieter will absolut nicht ausziehen, so ist der Tatbestand. Eine finanzielle Entschädigung ist eine Lösung, die jedoch mit dem aktuellen Hausbesitzer im Falle des Hausverkaufs berücksichtigt werden sollte.
„Haus gekauft – Mieter wohnt noch drin“ kann unter Umständen zu Problemen führen, beispielsweise Mieter findet keine Wohnung. In Großstädten ist der Wohnungsmarkt umkämpft, sodass viele Mieter tatsächlich keine dem Budget angemessene Wohnung finden. Somit hat der neue Eigentümer salopp ausgedrückt schlechte Karten. Der neue Hausbesitzer wird kaum in der Lage sein, für den Mieter eine geeignete Wohnung unter Berücksichtigung der aktuellen Wohnsituation einiger Großstädte zu finden. Es wird nie zu einer unverschuldeten Obdachlosigkeit kommen, das gilt für jeden Bürger.
Fehlende Ersatzwohnung ist also ein triftiger Widerspruchsgrund des Mieters. Wenn der Mieter beweisen kann, dass er sich redlich bemüht, eine Ersatzwohnung mit zumutbaren Bedingungen zu finden, kann auch der neue Hausbesitzer nichts machen. Häufig fehlt das Geld für einen Umzug, was durchaus auch zum Widerspruch der Kündigung führen kann.
Hausverkauf und der Mieter will nicht ausziehen? Unser Fazit
Es ist für den Käufer zu bedenken, ob das geeignete Haus oder Wohnung mit Mietern und den daraus folgenden Risiken den Kaufpreis wert ist. Es gibt zwar viele Möglichkeiten, den Mieter irgendwann zum Auszug zu zwingen, allerdings wird dies nicht unverzüglich geschehen. Die Zeit ist ein wichtiger Faktor, der nicht zu unterschätzen ist.
